不動産お役立ち情報
(不動産用語解説します）

・媒介契約とは？

一般的に、不動産を売却する場合は、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約は、希望する仲介のサービスや手数料を明確化するものなので、契約内容をよく把握しておく必要があります。

不動産会社と結ぶ媒介契約には大きく分けて3種類あります。「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」があり、それぞれに特徴があります。

・専属専任媒介契約

不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。専任媒介契約と仕組みは似ていますが、異なるのは不動産会社が見つけた売却先としか取り引きすることができません。契約の有効期限は最大で3カ月となっており、不動産会社は媒介契約成立から5日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられています。また、不動産会社は1週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。

依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、不動産会社が限られた期間内に買い手を探さなくては売買契約を仲介できないため、比較的高い確率で買い手が見つかることなどが挙げられます。

・専任媒介契約

専属専任媒介契約と同じく、不動産会社1社だけに仲介を依頼する媒介契約で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。異なるところは自力で探した買い手を見つけて不動産会社を介さずに契約できることがあげられます。契約の有効期限は最大で3カ月となっています。不動産会社は媒介契約成立から7日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられています。また、不動産会社は2週間に1度以上の頻度で依頼者へ仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。

依頼側がこの媒介契約を結ぶメリットとしては、自力で買い手の目処はたつが、さらに好条件の買い手を探したい際に利用しやすい点などが挙げられます。

・一般媒介契約

同時に複数の不動産会社に仲介を依頼することができます。自力で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することも可能です。契約に有効期限はなく（行政指導はあり）、REINS（レインズ）への登録義務もありません。不動産会社が依頼先に業務の実施状況を報告する義務もありません。契約方法には、明示型と非明示型があります。明示型は、他にどの不動産会社と媒介契約を結んだか通知する方法で、非明示型は通知しない方法です。

特徴としては、一見幅広く買い手を探すことができそうな媒介契約に感じがちですが、不動産会社にとっては（専属）専任媒介契約と比較して安定性の低い依頼となるので、買い手探しに時間がかかってしまう可能性があります。また、明示型・非明示型についても同様です。

価格を重視するか、スピードを重視するか

媒介契約の種類を選ぶポイントとしては、主に、売却先の目処の有無、売却価格、売却する時期がどうかによって異なります。時間をかけて納得する価格で売りたい場合は「一般媒介契約」、早期に確実に買い手を見つけたい場合は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」を結ぶといいでしょう。

敷地面積に対する建築面積（建物の水平投影面積）の割合（％）。

例えば、敷地面積が100平方メートル、その敷地上にある住宅の建築面積が50平方メートルならば、この住宅の建ぺい率は50％ということになる。

建物の建ぺい率の限度は、原則として、用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。

敷地面積に対する建築面積（建物の立体的な容積面積）の割合（％）。

例えば、敷地面積が100平方メートル、容積率100％の場合その敷地上にある住宅の建築面積が1階が50平方メートルならば、2階50平方メートルの2階建てということになる。

建物の容積率の限度は、原則として、用途地域ごとに、都市計画によってあらかじめ指定されている。

2項道路（建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4m未満の道のこと）に接する場合において、建物を建築・再建築する際、道路の中心線から2mとなるよう敷地の一部を後退させることをいう。

なお、セットバックした部分は道路とみなされ、(右図緑色の部分)建物を建築することはできない。

売買や請負において、契約に基づいて引き渡された目的物が種類、品質、又は数量に関して契約の内容に適合していないことをいう。

たとえば、土地の地目が異なっていれば種類が不適合であるし、建物の耐震強度が不足していれば品質の不適合となる。また、受け取った品物の個数が違えば数量の不適合である。

契約不適合の場合には、買主・注文者は、売主・請負人に対して、履行の請求(補修等の引渡し請求)、又は契約解除権の行使をすることができる。

ただし、これらの請求等をするためには、原則として、不適合を知った時から1年以内に不適合である旨を通知しなければならないとされている。

建物取引業者を通して不動産を売ったり買ったり、あるいは貸したり借りたりする場合に、媒介契約にもとづき、宅地建物取引業者に成功報酬として支払うお金のこと。

この仲介手数料は基本、成功報酬制なので、契約が成立して初めて支払われることになります。

媒介手数料（媒介報酬）ともいう。

　売買価格 　　　　　　　　　　仲介手数料計算(税抜き)

200万円以下の部分 　　　　　　売買価格×5％

200万円～400万円以下の部分　 売買価格×4％

400万円を超える部分 　　　　　売買価格×3％

　計算例

価格が２,000万円の場合(税抜き)

A：（２00万円×5％）＋B：（２00万円×4％）＋C：（1,600万円×3％）＝66万円(税抜き)

これが本当の式です。2,000万を3つに分け、最初の200万円に5％、200万を超え、400万までに4％、それを超える部分に3％の仲介手数料を請求するので、その合計を出します。

しかしお気づきでしょうか？上のAとBは常に一定の額、60,000円になるのです。そこで、物件価格の総額にCの比率3％を掛け、あとでAとBを正しく計算したときの差額6万円を足すのです。

これがよく耳にする速算式です。

売買価格×３％＋６万(税抜き)

2,000万×3％＋6万円＝66万円(税抜き)

このように結果は同じになります。400万を超えていれば、物件価格がいくらでも同じになります。200万円を超え、400万円以下の物件では2万円を足します。